“停工令”效應(yīng)顯現(xiàn)，砂石等建房成本增加——房價(jià)會(huì)否跟漲？
繼2017年京津冀“停工令”后，2018年的“停工令”已在路上。冬季停、雨季停，只能抓住金秋時(shí)節(jié)。但屋漏恰逢連天雨，“停工令”的蝴蝶效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，砂石骨料供應(yīng)短缺，價(jià)格高啟，下一步或影響到建安成本、房價(jià)、交房周期。細(xì)細(xì)的砂子，眼下竟讓基建行業(yè)從上到下感到前所未有的無奈。
據(jù)一位在北京長期從事建筑施工的方先生介紹，北京砂石造價(jià)今年上漲20%－30%，因?yàn)閿?shù)據(jù)存在滯后性，實(shí)際漲幅不僅如此。自4月以來，深圳市砂石等原材料上漲近一倍。湖北武漢東湖高新區(qū)建一棟樓竟然要多花200萬元！
采暖季“停工令”正在路上
去年“停工令”在今年3月15剛解禁，8月，《京津冀及周邊地區(qū)2018-2019年秋冬季大氣污染綜合治理攻堅(jiān)行動(dòng)方案》征求意見稿發(fā)布。內(nèi)容顯示，采暖季期間(2018年11月15日-2019年3月15日)，各地要根據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量改善需求，制定土石方作業(yè)、房屋拆遷施工等停產(chǎn)停工方案。
從意見稿的內(nèi)容來看，雖然今年重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁“一刀切”方式，對(duì)行業(yè)污染排放績效好的環(huán)保標(biāo)桿企業(yè)，應(yīng)少限產(chǎn)或不予限產(chǎn)。但是建材大面積停工已不可避免。
北?京市場(chǎng)供應(yīng)曾遭“斷檔”
回頭看2017年，京津冀及周邊地區(qū)首次大面積實(shí)行采暖季“停工令”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可小覷。
2017年8月， 在環(huán)保部發(fā)布《京津冀及周邊地區(qū)2017-2018年秋冬季大氣污染綜合治理攻堅(jiān)行動(dòng)方案》后，北京、天津、河北三地都直指項(xiàng)目停工。其中北京要求，城六區(qū)及10個(gè)新城區(qū)的各類道路工程、水利工程、土石方作業(yè)和房屋拆遷施工等全面停工，停工4個(gè)月。天津停工時(shí)長則為6個(gè)月。
當(dāng)時(shí)，很多正在項(xiàng)目來不及應(yīng)對(duì)，施工進(jìn)度受阻。而早在2013年，北京市住建委要求申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到一定條件，比如地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上，否則不予辦理預(yù)售許可。停工令加預(yù)售條件的影響疊加在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏。
受供應(yīng)影響， 2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，這是從2005年有完整數(shù)據(jù)以來，首次出現(xiàn)半年新商品房住宅不足萬套的最低值。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多去年出讓的限房價(jià)地塊，今年遲遲未入市與未拿到預(yù)售證有很大關(guān)系，當(dāng)然這其中的原因也包括限房價(jià)項(xiàng)目搖號(hào)出售辦法一直沒有出臺(tái)。最終的結(jié)果是是今年4月，僅有4個(gè)住宅項(xiàng)目拿到預(yù)售許可，5月6個(gè)住宅項(xiàng)目拿到預(yù)售許可。直到6月隨著限房價(jià)項(xiàng)目大量入市，北京樓市供應(yīng)量才有起色，7月獲得預(yù)售許可的住宅項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)。
綜合來看，雖然去年業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的違約交房并未出大面積出現(xiàn)，但對(duì)于工期的影響不可避免。與些同時(shí)，很多建筑施工從業(yè)者也在冬季選擇離京。有一個(gè)朋友往年一直在北京從事建筑水暖工程，去年冬季，則去了山西。今年，他也計(jì)劃遠(yuǎn)走。
砂石大漲會(huì)推動(dòng)房價(jià)？
對(duì)于即將到來的停工令，只有在未停工間歇，加快施工進(jìn)度，別無他法。
不過，新的問題是，8月10日，北京市住建委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院安委會(huì)辦公室關(guān)于安全防范的通知，因?yàn)槿刑幵谥餮雌?，極端天氣易發(fā)，對(duì)在施工程影響較大。要求各單位在暴雨、高溫天氣時(shí)，要采取停工或縮短作業(yè)時(shí)間等措施。想必目前這條通知已經(jīng)下發(fā)到施工單位的辦公桌上。
冬季停、雨季停，只能抓住涼爽的秋季，對(duì)于在建項(xiàng)目而言，惟有更快。但屋漏恰逢連天雨，船破又遭頂頭風(fēng)。吸取去年的經(jīng)驗(yàn)后，今年4月開始，項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)都在加緊施工，隨之房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈也開始面臨集中供應(yīng)的挑戰(zhàn)。
據(jù)悉，環(huán)保部為打贏藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)，高排放產(chǎn)業(yè)限制區(qū)域不僅限于京津冀及周邊地區(qū)，長三角一市三省、汾渭平原等區(qū)域也將納入，涉及80個(gè)城市。在環(huán)保壓下，預(yù)拌混凝土企業(yè)和預(yù)拌砂漿企業(yè)受到嚴(yán)格限制。
在供應(yīng)減少，需求增加的前提下，水泥、混凝土、砂石料等原材料已現(xiàn)排隊(duì)購買，價(jià)格自然呈現(xiàn)攀漲之勢(shì)。
據(jù)一位在北京長期從事建筑施工的方先生介紹，今年北京水泥建材價(jià)格也上漲不少。明顯上漲是從4月大面積開工之后開始的，據(jù)了解，北京砂石造價(jià)今年上漲20%－30%，因?yàn)閿?shù)據(jù)存在滯后性，實(shí)際漲幅不僅如此。以深圳為例，據(jù)深圳水泥及制品協(xié)會(huì)6月下發(fā)的提示通知顯示，自4月以來，深圳市砂石等原材料上漲近一倍。
對(duì)此，有關(guān)人士表示，水泥、混凝土、砂石等原材料價(jià)格出現(xiàn)上漲，都會(huì)在下游產(chǎn)業(yè)端形成影響，比如說房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)，也就是說部分建材的成本在上升，都會(huì)使得開發(fā)投資的成本上升，最后也會(huì)影響建安成本和房價(jià)。
湖北多地砂石價(jià)格暴漲，建一棟樓要多花200萬元
細(xì)細(xì)的砂子，眼下竟讓基建行業(yè)從上到下感到前所未有的無奈。
砌墻、鋪地面、攪拌混凝土，修路蓋樓建橋，都離不開砂子。從去年起，砂子開始漲價(jià)，今年漲得更快，眼下更是一天一個(gè)價(jià)，甚至有價(jià)無市。今年以來，不少基建項(xiàng)目原本就資金緊張，如此一來更是“雪上加霜”。
小小的砂子，到底怎么啦？
一棟樓要多花200萬元
8月，熾熱的陽光烘烤大地。孫龍，還遭遇到另一種烘烤。
東湖高新區(qū)聯(lián)投驛園二期工地上，項(xiàng)目經(jīng)理孫龍又接到了商混站發(fā)來的調(diào)價(jià)函。孫龍算了一下，加上這次漲價(jià)，項(xiàng)目上用的C30商品混凝土，已從去年年中的每立方米309元漲到了現(xiàn)在的每立方米400元。“這個(gè)小區(qū)建筑面積近12萬平方米，合同造價(jià)約1.4億元，需要用8萬立方米混凝土。”孫龍估算了一下，經(jīng)過幾次漲價(jià)，整個(gè)項(xiàng)目僅混凝土一項(xiàng)，就得多支出500多萬元，“現(xiàn)在看來，能保本就不錯(cuò)了。”
融科天城5期商業(yè)辦公工程項(xiàng)目副經(jīng)理張武也在發(fā)愁——因?yàn)榛炷敛煌q價(jià)，項(xiàng)目成本持續(xù)加大。今年4月至6月，每立方米混凝土又上漲15元，3個(gè)月使用混凝土1.3萬立方米，成本增加近20萬元。“這棟35層寫字樓，主體造價(jià)約1.7億元，總共要用5萬至6萬立方米混凝土。現(xiàn)在工程項(xiàng)目利潤率一般就2%。”張武說，由于混凝土漲價(jià)，建成這項(xiàng)工程估計(jì)得多支出200多萬元，利潤會(huì)減少一多半。
據(jù)省建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)定額管理總站收集的數(shù)據(jù)顯示，武漢市最常用的C30商品混凝土，2017年平均價(jià)為每立方米392.23元，2018年上半年平均價(jià)為每立方米423.67元，上漲了31.44元，漲幅為8.02%。在宜昌市，今年上半年C30商品混凝土從每立方米480元漲至510元，漲幅6.25%。
購買混凝土的施工單位發(fā)愁，生產(chǎn)混凝土的企業(yè)也在發(fā)愁。“混凝土價(jià)格是漲了，但遠(yuǎn)沒有砂子價(jià)格漲得快。”中建商品混凝土有限公司砂石采購主管聶芬抱怨。砂子是混凝土的主要原料之一，去年，她所在的公司采購砂價(jià)每噸80元，今年來一路上漲，現(xiàn)在每噸150元還不一定能買到。“砂子供不應(yīng)求，價(jià)格猛漲。”聶芬說，以往公司主要從洞庭湖、鄱陽湖等地購砂，現(xiàn)在這些地方已無砂可買。為維持生產(chǎn)需要，公司只得去河南找砂或使用江砂混合機(jī)制砂。
湖北省建筑材料聯(lián)合會(huì)網(wǎng)站公布的報(bào)告顯示，2017年，全省商品混凝土累計(jì)產(chǎn)量6696.1萬立方米，以每立方米商品混凝土重2.4噸計(jì)，約合1.6億多噸。按1噸C30商品混凝土需用砂近300公斤推算，僅商品混凝土行業(yè)，一年至少用砂4800多萬噸。
業(yè)內(nèi)人士說，在建設(shè)工程中，如果材料價(jià)格上漲10%，將推動(dòng)建設(shè)方工程總造價(jià)上漲6%-7%。在施工合同約定下，材料價(jià)格難以調(diào)整，可能會(huì)使履約困難，發(fā)包、承包雙方就材料價(jià)格調(diào)整問題產(chǎn)生爭議，給項(xiàng)目管理帶來困擾，影響工程質(zhì)量和進(jìn)度。
兩年多砂價(jià)猛漲數(shù)倍
湖北省建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)定額管理總站收集的數(shù)據(jù)顯示，全省砂價(jià)都在漲。
去年，武漢中粗砂平均價(jià)每立方米132.37元，今年6月上漲到每立方米154.33元，漲幅16.59%。今年1月至6月，宜昌中粗砂從每立方米90.64元漲至每立方米124.5元，漲幅為37.36%，省內(nèi)個(gè)別地方漲幅更大。
砂價(jià)漲了，令人意外的是，砂石經(jīng)營者似乎也高興不起來。
洪山區(qū)青菱街火箭村的江堤外，有砂石碼頭。7月31日，在這里看到，連成一片的碼頭上靜悄悄的，無船卸砂。“碼頭才經(jīng)營了7個(gè)月不到，今年4月底停了。”長青建材碼頭負(fù)責(zé)人魏德勝說。如今采砂大幅減少，碼頭就算不停，也幾乎沒生意可做。“建碼頭投入了幾百萬元，巨額虧損該怎么辦呢？”
距此不遠(yuǎn)的江夏金口，老板們也是憂心忡忡。2016年，40多名砂老板在金港新區(qū)嚴(yán)家村江堤邊一處650米的岸線上，將多個(gè)碼頭合為一處，成立了江夏區(qū)臨時(shí)砂石集散中心，并投資近3000萬元，添置環(huán)保設(shè)備，進(jìn)行綠化改造，讓砂石轉(zhuǎn)運(yùn)全程不落地。“這個(gè)月已經(jīng)過了24天，只來了2船砂，一共才2000多噸。”7月24日，集散中心股東楊軍說。前年，金口的碼頭一天卸下的砂子能有兩三萬噸，每噸才20多元。“今年初每噸120多元，現(xiàn)在漲到每噸160多元，而且還在一天一漲。”“砂子不僅貴，還越來越少，價(jià)格眼看還要漲。”楊軍說，以前熟人來拉砂還可以賒賬，現(xiàn)在不行了。在集散中心等待拉砂的貨車司機(jī)說，車隊(duì)老板只要得知哪里有砂，就會(huì)立刻通知他們，司機(jī)必須隨叫隨到，去晚了說不定砂就被人搶走了。
砂石價(jià)格暴漲，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的關(guān)注。在湖北省上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，湖北省發(fā)改委稱，湖北省內(nèi)多地反映砂石價(jià)格暴漲，且供應(yīng)緊張，已經(jīng)成為影響項(xiàng)目建設(shè)的重要因素之一。
湖北省建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)定額管理總站相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，湖北省各地工程建設(shè)仍處于高峰期，用砂需求量巨大。周邊省份和江浙一帶用砂需求也很大，并用高價(jià)四處收購，湖北省砂石供需矛盾更加突出。
